Emlak Vergisi 2026 Ne Kadar? Oranlar ve Hesap Örneği

2026 emlak vergisi ne kadar?

Hesap tek satır: vergi değeri × oran. Büyükşehirde konut için oran binde 2, büyükşehir dışında binde 1. Vergi değeri 3.000.000 TL olan büyükşehirdeki bir konutta yıllık vergi 6.000 TL, aynı konut büyükşehir dışında olsaydı 3.000 TL olacaktı.

Oranı bulmak kolay, asıl iş doğru vergi değerini yakalamakta. Kendi taşınmazınızın rakamını emlak vergisi hesaplama aracına girerek çıkarabilirsiniz.

Taşınmazınız büyükşehirde mi?

Oranı ikiye katlayan tek değişken bu. Türkiye'de 30 il büyükşehir statüsünde ve bu illerin tamamında artırımlı oran uygulanıyor:

Bu illerin ilçelerinde oturuyorsanız da artırımlı oran geçerli, çünkü ölçü ilin büyükşehir olması. Listede olmayan bir ilde iseniz konut oranınız binde 1.

2026'da bir grup için durum değişti: büyükşehir illerinde tüzel kişiliği kaldırılan köylere tanınan emlak vergisi istisnası 31 Aralık 2025'te sona erdi. O yerlerde oturanlar bu yıl ilk kez emlak vergisi ödüyor.

2026'da vergi ne kadar artabilir?

2026 dört yılda bir yapılan takdirin yenilendiği yıl. Arsa ve arazi metrekare birim değerleri 30 Haziran 2025'e kadar takdir komisyonlarınca belirlendi ve 2026-2029 dönemi boyunca bunlar kullanılacak. Bazı mahallelerde takdir edilen değer birkaç katına çıktı.

7566 sayılı Kanun bu artışa tavan koydu. Emlak Vergisi Kanunu'nun geçici 23. maddesine göre 2026 için hesaplanan vergi değeri, 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını geçemiyor. Bu ifade sık yanlış okunuyor, resmî tebliğdeki örnek net:

Artış tavanı yalnız 2026 için geçerli. 2027, 2028 ve 2029'da vergi değeri her yıl yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak — önceki uygulamada bu oranın yarısı kullanılıyordu.

Faturada neden fazladan bir kalem var?

Belediyeden gelen tahakkukta emlak vergisinin yanında ikinci bir satır görürsünüz: Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı. Bu pay, tahakkuk eden emlak vergisinin %10'u kadar hesaplanıyor ve belediye ikisini birlikte tahsil ediyor.

6.000 TL emlak vergisi çıkan bir konutta ödenecek toplam 6.600 TL oluyor. Bütçe yaparken bu %10'u baştan ekleyin, çünkü hesaplama araçlarının çoğu yalnız verginin kendisini gösteriyor.

Üç taşınmaz, üç farklı sonuç

Vergi değeri aynı olduğunda bile tür ve konum tutarı değiştiriyor. Vergi değeri 3.000.000 TL varsayımıyla:

Tutar yıllık. Ödeme iki taksitte yapılıyor, tarihleri emlak vergisi ne zaman ödenir sayfasında topladık.

Vergi değeri hangi rakam?

En sık karıştırılan yer burası. Vergi değeri ne satış fiyatı ne de rayiç bedel. İki bileşenden hesaplanıyor: belediyenin dört yılda bir belirlediği arsa metrekare birim değeri ve binalarda Hazine ve Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarının her yıl ağustos sonuna kadar ilan ettiği metrekare normal inşaat maliyet bedeli.

Bu yüzden vergi değeri çoğu taşınmazda piyasa fiyatının belirgin altında kalıyor. Tapudaki satış bedelini hesaplama aracına yazarsanız sonuç gerçekte ödeyeceğinizden yüksek çıkar. Kendi rakamınızı belediyenizin e-belediye ekranından sicil numarasıyla ya da emlak servisinden öğrenebilirsiniz.

Kısıtlı bir durum daha var: mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazide vergi, kısıtlama sürdüğü sürece 1/10 oranında tahsil ediliyor.

Konutunuz pahalıysa ikinci bir vergi var

Bina vergi değeri belli bir sınırı aşan mesken nitelikli taşınmazlar için emlak vergisinden ayrı olarak değerli konut vergisi doğuyor. 2025 yılı için sınır 15.709.000 TL olarak uygulandı ve bu değeri aşanların 20 Şubat 2026'ya kadar beyanname vermesi gerekiyordu.

İki vergi arasındaki fark önemli: emlak vergisi belediyeye ödeniyor, değerli konut vergisi ise Hazine ve Maliye Bakanlığına bağlı vergi dairelerine beyan ediliyor. Eşiği aşan bir konutunuz varsa iki ayrı yükümlülüğünüz oluyor.