Kavramı sıfırdan kuruyoruz: kim mükellef, matrah nereden çıkıyor, hangi vergiyle karıştırılıyor. Beş vergiyi tek tabloda ayırdık.
Emlak vergisi, Türkiye'de bina, arsa ve arazi sahibi olmanın yıllık bedeli. Taşınmazı kullanıp kullanmadığınıza, kira geliri elde edip etmediğinize bakılmıyor — mülkiyet yeterli. Vergi belediyeye ödeniyor ve belediyenin en düzenli gelir kalemlerinden biri.
Dayanağı 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu. Kanun taşınmazı ikiye ayırıyor: binalar bina vergisine, arsa ve araziler arazi vergisine tabi. Uygulamada ikisine birden emlak vergisi deniyor.
Vergiyi taşınmazın maliki öder. Malik yoksa varsa intifa hakkı sahibi, o da yoksa taşınmazı fiilen kullanan kişi mükellef sayılır. Kiracılar mükellef değil, dolayısıyla kirada oturuyorsanız bu verginin muhatabı siz olmuyorsunuz.
Hisseli mülkiyette her paydaş kendi hissesi oranında sorumlu. Elbirliği mülkiyetinde ise malikler müteselsilen sorumlu tutuluyor, yani belediye borcun tamamını herhangi bir paydaştan isteyebiliyor.
Mükellefiyet, taşınmazın edinildiği yılı izleyen 1 Ocak'ta başlıyor. Bu yüzden yıl içinde ev alan biri o yılın vergisini ödemiyor, ilk ödemesini ertesi yıl yapıyor.
Matrah, kanunun 29. maddesine göre hesaplanan vergi değeri. Bu rakamın satış fiyatıyla da rayiç bedelle de ilgisi yok; iki resmî bileşenden çıkıyor:
Bu yöntem vergi değerini piyasa fiyatının belirgin altında tutuyor. Aradaki fark bazı taşınmazlarda birkaç katı bulabiliyor.
Oran taşınmazın türüne ve belediyenin büyükşehir olup olmadığına göre değişiyor:
| Taşınmaz türü | Büyükşehir | Diğer yerler |
|---|---|---|
| Mesken | Binde 2 | Binde 1 |
| İş yeri | Binde 4 | Binde 2 |
| Arsa | Binde 6 | Binde 3 |
| Arazi | Binde 2 | Binde 1 |
Hesaplanan vergiye ek olarak %10 oranında Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı tahakkuk ediyor ve belediye ikisini birlikte tahsil ediyor. Kendi tutarınızı emlak vergisi ne kadar sayfasındaki örneklerle karşılaştırabilirsiniz.
Yılda iki taksit: birincisi mart, nisan ve mayıs aylarında, ikincisi kasım ayında. Taksit dönemleri kanunla belirlendiği için belediyeler bu süreleri değiştiremiyor. 2026'nın ikinci taksit son günü 30 Kasım Pazartesi.
Ödeme taşınmazın bağlı olduğu ilçe belediyesine yapılıyor. Tarihlerin ayrıntısı emlak vergisi ne zaman ödenir sayfasında.
Hayır. Brüt yüzölçümü 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan beş grup için bina vergisi oranı sıfır uygulanıyor: engelliler, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, geliri yalnız sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar, gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri.
Sıfır oran kendiliğinden işlemiyor, belediyeye dilekçeyle başvurmak gerekiyor. Şartların ayrıntısı için emlak vergisi muafiyeti kimler için geçerli sayfasına bakın.
Yeni inşa edilen binalarda da geçici bir kolaylık var: inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren beş yıl boyunca vergi, vergi değerinin dörtte biri üzerinden hesaplanıyor.
| Vergi | Ne zaman doğar | Kime ödenir |
|---|---|---|
| Emlak vergisi | Her yıl, mülkiyet devam ettiği sürece | İlçe belediyesi |
| Tapu harcı | Alım satım anında, bir kez | Tapu müdürlüğü / vergi dairesi |
| Değerli konut vergisi | Bina vergi değeri sınırı aşarsa her yıl | Vergi dairesi (GİB) |
| Değer artışı kazancı vergisi | Beş yıl içinde satarsanız, kazanç varsa | Vergi dairesi (GİB) |
| Çevre temizlik vergisi | Her yıl, su faturasıyla veya ayrı | İlçe belediyesi |
Alım satımda ödenen kalemler emlak vergisinden bütünüyle ayrı. İkisinin karışması sık yaşandığı için emlak alım satım vergisi sayfasında tapu harcını ve değer artışı kazancını ayrıca ele aldık.
Tutarınızı görmek için emlak vergisi hesaplama aracını, borç sorgulama yollarını görmek için emlak vergisi sorgulama sayfasını kullanabilirsiniz.
20 yılı aşkın mali müşavirlik tecrübesiyle KOBİ'lerin vergi planlaması ve teşvik yönetimi süreçlerini yönetmektedir.
En sık gelen soruları kısa cevaplarla derledik.
Hesap tek satır ama iki ayrıntı tutarı değiştiriyor: taşınmazın büyükşehirde olup olmadığı ve faturaya eklenen %10 katkı payı. Dört taşınmaz üzerinden örnekledik.
Taksit dönemleri kanunla belirli, belediyeler değiştiremiyor. Son gün hafta sonuna denk gelince ne olduğunu ve gecikmenin bugünkü maliyetini yazdık.
Gruba girmek yetmiyor, taşınmazla ilgili üç şart da birlikte aranıyor. Başvuru adımlarını, muafiyeti bozan durumları ve sıfır oran dışındaki kolaylıkları tabloladık.
Tapu harcı, değer artışı kazancı ve beş yıl kuralı — alıcı ve satıcının ayrı ayrı neyi ödediğini tabloladık, 3.000.000 TL'lik satışta hepsini hesapladık.
e-Devlet'te tapu listesi var, emlak borcu çoğu belediyede yok. Sicil numarasını bulmanın üç yolu ve borcu yoktur yazısının nasıl alındığı burada.
