Emlak Alım Satım Vergisi 2026: Tapu Harcı ve Kazanç

Emlak alım satımında hangi vergi ödenir?

Alım satımda ödenen kalem emlak vergisi değil, tapu harcı. Harç, satış bedeli üzerinden alıcıdan %2 ve satıcıdan %2 olmak üzere ayrı ayrı alınıyor, toplamda işlem bedelinin %4'ü. Yıllık emlak vergisiyle hiçbir ilgisi yok — o, mülkiyet devam ettiği sürece her yıl ödenen ayrı bir vergi.

Satıcı tarafında bir kalem daha doğabiliyor: taşınmazı aldıktan sonra beş yıl dolmadan satarsanız aradaki kazanç için değer artışı kazancı vergisi gündeme geliyor.

Tapu harcı ne kadar, kim öder?

Uygulamada tarafların harcın tamamını alıcıya yıktığı görülüyor, ancak kanun her iki tarafı ayrı ayrı sorumlu tutuyor. Harç dışında döner sermaye hizmet bedeli de ödeniyor ve bu tutar her yıl yeniden belirleniyor.

Kendi işleminizin harcını tapu harcı hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz.

Düşük beyanın cezası 2026'da ağırlaştı

Tapuda satış bedelini olduğundan düşük göstermek yaygın bir alışkanlıktı. 19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun bu işin maliyetini dört katına çıkardı.

Pratikte şu demek: eksik ödenen harç 40.000 TL çıkarsa eskiden 10.000 TL ceza kesilirken artık 40.000 TL ceza kesiliyor, üstüne gecikme faizi işliyor. Aynı düzenleme, tapu harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanacağını da açıkça yazdı.

Yani beyan edeceğiniz bedelin alt sınırı belediyedeki vergi değeri. Onun altına inen bir beyan doğrudan tespit sebebi.

Satıştan kazanç doğduysa: beş yıl kuralı

Gayrimenkulü satın aldığınız tarihten itibaren beş yıl içinde elden çıkarırsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark değer artışı kazancı sayılıyor. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta bu vergi doğmuyor.

Hesapta iki kolaylık var. Birincisi, alış bedeli satışın yapıldığı aya kadar yeniden değerleme oranıyla güncelleniyor, yani enflasyonun yarattığı görünürdeki kazanç dışarıda kalıyor. İkincisi, kazancın yıllık olarak belirlenen bir kısmı istisna tutuluyor.

Beş yıl sayımı tapu tescil tarihinden başlıyor. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışında ise değer artışı kazancı doğmuyor.

Alıcı ve satıcı ayrı ayrı neyi öder?

Son satır alıcı için kritik. Emlak vergisi borcu taşınmaza bağlı takip edildiği için tapu müdürlüğü belediyeden borcu yoktur yazısı istiyor. Borç varsa devir tamamlanmıyor.

Satın aldığınız yılın emlak vergisi kime ait?

Satıcıya. Emlak vergisi mükellefiyeti takvim yılı esasıyla işlediği için o yılın vergisi 1 Ocak'taki malikin borcu. Sizin mükellefiyetiniz izleyen yılın 1 Ocak'ında başlıyor.

Buna karşılık yeni malik olarak belediyeye bildirim verme yükümlülüğü size geçiyor. Bildirim, taşınmazın edinildiği bütçe yılı içinde yapılıyor; edinme yılın son üç ayında gerçekleşmişse süre olayın tarihinden itibaren üç ay.

Ertesi yıl ödeyeceğiniz tutarı şimdiden görmek isterseniz emlak vergisi ne kadar sayfasındaki oran tablosuna bakın. Verginin genel işleyişi için emlak vergisi nedir sayfası başlangıç noktası.

Örnek: 3.000.000 TL'ye satılan daire

Taşınmaz dört yıl önce 1.500.000 TL'ye alınmış, İstanbul'da ve vergi değeri 2.000.000 TL olsun:

• Beyan edilecek bedel: 3.000.000 TL. Vergi değeri 2.000.000 TL olduğu için beyanın alt sınırı da bu rakam, gerçek bedelin altına inilemez.
• Alıcının harcı: 60.000 TL. Satıcının harcı: 60.000 TL.
• Değer artışı kazancı: Alış üzerinden beş yıl dolmadığı için doğuyor. Alış bedeli yeniden değerleme oranıyla güncellendikten sonra kalan fark, istisna tutarı düşülerek beyan ediliyor.
• Emlak vergisi: O yılın vergisi satıcıda, alıcının ilk ödemesi ertesi yıl.

Bedeli 2.500.000 TL göstermeyi seçseydiniz, tespit halinde eksik harcın kendisi ve bir kat vergi ziyaı cezası birlikte isteniyordu.