Altı farklı durumu tabloladık: hangi kombinasyonda sıfır oran çıkıyor, hangisinde çıkmıyor. Hisseli ev, miras ve yazlık ayrıca ele alındı.
Çoğu kişi öder. Tek eve sahip olmak muafiyet için yeterli değil — kanun tek mesken şartının yanına bir de gelir şartı koyuyor. Çalışan, kira geliri olan ya da işletmesi bulunan biri tek evinde otursa da normal oran üzerinden vergi ödüyor.
Sıfır oran yalnız beş gruba tanınıyor: engelliler, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, geliri sadece emekli aylığından ibaret olanlar, gaziler ve şehit yakınları.
Yaygın yanılgı, muafiyeti tek başına "tek ev" kuralına bağlamak. Oysa iki koşul aynı anda sağlanmadan sıfır oran uygulanmıyor:
| Durumunuz | Tek mesken şartı | Gelir şartı | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Tek evi olan, ücretli çalışan | Sağlıyor | Sağlamıyor | Vergi öder |
| Tek evi olan, esnaf | Sağlıyor | Sağlamıyor | Vergi öder |
| Tek evi olan emekli, başka geliri yok | Sağlıyor | Sağlıyor | Sıfır oran |
| Tek evi olan ev hanımı, hiç geliri yok | Sağlıyor | Sağlıyor | Sıfır oran |
| İki evi olan emekli | Sağlamıyor | Sağlıyor | Vergi öder |
| Tek evi 240 m² olan emekli | Sağlamıyor | Sağlıyor | Vergi öder |
Son iki satır ölçüyü gösteriyor: gruba girmek ile taşınmaz şartını sağlamak ayrı ayrı gerekiyor.
Kanun brüt yüzölçümünü esas alıyor, net kullanım alanını değil. Brüt alan balkonları ve ortak alan payını da içerdiği için tapuda 175 m² net görünen bir daire brüt hesapta 200 m²'yi aşabiliyor.
Kendi dairenizin brüt alanını yapı ruhsatından, kat mülkiyeti projesinden ya da belediyenin emlak kayıtlarından öğrenebilirsiniz. Sınırda kaldığınızı düşünüyorsanız başvuru öncesi belediyenin emlak servisine sorun — ölçü onların kaydındaki rakam.
Hisseli mülkiyet: Değerlendirme hisse üzerinden yapılıyor. Bir evin yarısına sahipseniz o hisse tek meskeniniz sayılabiliyor, ancak brüt alan sınırı konutun tamamı üzerinden bakılıyor.
Miras kalan konut: Mirasla gelen ikinci bir konut da tek mesken şartını bozuyor. Muafiyetten yararlanırken miras yoluyla ev sahibi olursanız belediyeye bildirim yapmanız gerekiyor.
Yazlık: İkinci konut sayılıyor. Şehirde bir dairesi ve sahilde yazlığı olan bir emekli muafiyetten yararlanamıyor. Yurt dışındaki taşınmazlar ise sayıma girmiyor.
Kiraya verilen tek konut: Kira geliri doğduğu için gelir şartı bozuluyor.
Şartları taşıdığınızı düşünüyorsanız beklemeyin, çünkü sıfır oran otomatik uygulanmıyor. Belediyenin emlak servisine dilekçe ve belgeyle başvurmanız gerekiyor. Başvuru yapılmadığı sürece tahakkuk normal oran üzerinden çıkıyor.
Geçmiş yıllarda şartları taşıdığı hâlde ödeme yapmış olanlar için düzeltme yolu da açık, talep beş yıllık zamanaşımı süresiyle sınırlı. Emekliler için başvuru adımlarını ve dilekçe içeriğini emekli emlak vergisi muafiyeti sayfasında, beş grubun tamamını emlak vergisi muafiyeti kimler için geçerli sayfasında bulabilirsiniz.
Konutlarda oran büyükşehirde binde 2, diğer yerlerde binde 1. Vergi değeri 2.000.000 TL olan bir daire için yıllık vergi büyükşehirde 4.000 TL, büyükşehir dışında 2.000 TL. Bunun üzerine %10 Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı ekleniyor.
Ödeme iki taksitte yapılıyor: birincisi mart-mayıs, ikincisi kasım ayında. 2026'nın ikinci taksit son günü 30 Kasım Pazartesi. Kendi rakamınızı emlak vergisi ne kadar sayfasındaki örneklerle karşılaştırabilir, tarihlerin ayrıntısını emlak vergisi ne zaman ödenir sayfasında görebilirsiniz.
20 yılı aşkın mali müşavirlik tecrübesiyle KOBİ'lerin vergi planlaması ve teşvik yönetimi süreçlerini yönetmektedir.
En sık gelen soruları kısa cevaplarla derledik.
Gruba girmek yetmiyor, taşınmazla ilgili üç şart da birlikte aranıyor. Başvuru adımlarını, muafiyeti bozan durumları ve sıfır oran dışındaki kolaylıkları tabloladık.
Hangi ek gelirin muafiyeti bozduğunu tablolayıp başvuru belgelerini, dilekçede yer alması gereken maddeleri ve geçmiş yıl iadesinin sınırını yazdık.
Hesap tek satır ama iki ayrıntı tutarı değiştiriyor: taşınmazın büyükşehirde olup olmadığı ve faturaya eklenen %10 katkı payı. Dört taşınmaz üzerinden örnekledik.
Taksit dönemleri kanunla belirli, belediyeler değiştiremiyor. Son gün hafta sonuna denk gelince ne olduğunu ve gecikmenin bugünkü maliyetini yazdık.
Kavramı sıfırdan kuruyoruz: kim mükellef, matrah nereden çıkıyor, hangi vergiyle karıştırılıyor. Beş vergiyi tek tabloda ayırdık.
