Değer Artış Kazancı Hesaplama 2027: İstisna ve Endeksleme

Ev satışında değer artışı kazancı vergisi nasıl hesaplanıyor?

Satın aldığınız taşınmazı tapu tescilinden başlayarak beş yıl dolmadan 2026'da sattıysanız kazancın 150.000 TL'si gelir vergisinden istisna, kalanı %15'ten %40'a uzanan 2026 tarifesinden vergileniyor ve Mart 2027'de beyan ediliyor. Kazancı bulmak için satış bedelinden alış bedelinin Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile güncellenmiş hâli çıkarılıyor. Güncelleme yalnız endeks artışı %10'a ulaştıysa yapılıyor, altında kalırsa alış bedeli olduğu gibi duruyor.

Satışı 2027'de yapacaksanız bu rakamlar size uymuyor, çünkü istisna ve tarife satışın yapıldığı yılın tutarlarıyla belirleniyor ve 2027 tutarları Aralık sonunda açıklanacak. Oturduğunuz tek ev için ayrı bir istisna aramayın, kanunda yok. Alış bedelini güncelleyen de yıllık yeniden değerleme oranı değil, TÜİK'in aylık Yİ-ÜFE endeksi.

Hangi satışta vergi doğuyor?

Kanun iki şeye bakıyor: taşınmazı nasıl edindiniz ve edindiğinizden beri ne kadar zaman geçti.

Süre takvim gününe göre sayılıyor ve edinim tarihi tapuya tescil tarihi (Türk Medeni Kanunu md.705). Kanundaki "elden çıkarma" yalnız satışı anlatmıyor. Bedelli devir, trampa, takas, kamulaştırma ve taşınmazı ticaret şirketine sermaye olarak koymak da aynı hükme giriyor.

Kanunun vergilendirilmeyecek haller maddesi (md.81) yalnız işletme devirlerini sayıyor: ferdi işletmenin mirasçılara geçmesi, işletmenin şirkete devri, şirketin nevi değiştirmesi. Oturduğunuz evin satışı bu listede yok. Satıştan zarar çıkarsa onu ücret ya da kira gibi başka gelirlerinizden düşemiyorsunuz.

İstisna tutarını satış yılı belirliyor

Hangi yılın tutarının geçerli olduğunu satışın yapıldığı yıl söylüyor, alış tarihi bir şey değiştirmiyor. Mart 2026'da beyan verenler 120.000 TL ile hesap yaptı, 2026'da satanlar 150.000 TL ile yapacak.

İstisna taşınmaz başına verilmiyor, takvim yılı başına veriliyor. Aynı yıl iki daire satarsanız 150.000 TL ikisinin toplam kazancından bir kez düşülüyor. Hisse senedi gibi menkul kıymet kazançları bu istisnaya girmiyor. Safi kazancınız istisnanın altında kalıyorsa beyanname vermiyorsunuz.

Alış bedeli nasıl güncelleniyor?

Kanun "elden çıkarıldığı ay hariç" diyor, GİB bunu satıştan önceki ayın endeksini almak olarak uyguluyor. Endeks değerleri TÜİK verisi, GİB'in broşüründe 2007'den Aralık 2025'e kadar tablo hâlinde duruyor. 2026 aylarının değerleri o tabloda yok, TÜİK'in Yİ-ÜFE bülteninden alıyorsunuz.

%10 eşiğinin altında kalan bir örnek: Ağustos 2025'te aldığınız daireyi Ocak 2026'da sattınız. Endekslerin Temmuz 2025'teki değeri 4.409,73, Aralık 2025'teki değeri 4.783,04. Artış %8,47 çıkıyor, eşiğe ulaşmıyor ve alış bedeli güncellenmeden kalıyor.

Yİ-ÜFE ile her yıl Kasım'da açıklanan yeniden değerleme oranı aynı şey değil. Yeniden değerleme oranı yılda bir kez ilan edilen tek bir yüzde, endeksleme ise her ay için ayrı bir endeks değeri kullanıyor. "Alış bedeli yeniden değerleme oranıyla artıyor" diye bir kural yok.

Tarife: 2025 ve 2026 satışları yan yana

Tablo ücret dışı gelirlerin tarifesi, değer artışı kazancı bu tablodan vergileniyor. Ücret gelirlerinde üçüncü dilim 2026'da 1.500.000 TL'ye kadar uzanıyor, ama satış kazancınız ücret sayılmıyor. Matrah hangi dilimde bitiyorsa vergiyi bulmak için o dilimin başındaki birikmiş tutara, matrahın dilim başını aşan kısmının o dilimin oranıyla çarpımını ekliyorsunuz.

2026 tarifesinin ilk dilimi 158.000 TL'den 190.000 TL'ye çıktı, yaklaşık %20 artış. 2026 tutarlarına uygulanan yeniden değerleme oranı ise %25,49'du. Rakamları Resmî Gazete'deki Seri No: 332 tebliğinden okuyun, oranla çarparak bulmaya çalışmayın.

Değer artışı beyannamede maaşınız, kiranız ya da serbest meslek kazancınızla toplanıyor ve toplam matrah üst dilime kayabiliyor. GİB'in broşüründeki örnekte 100.000 TL kira, 350.000 TL serbest meslek kazancı ve 989.507 TL değer artışı birleşip 1.439.507 TL matrah oluşturuyor ve 2025 tarifesinde dördüncü dilime giriyor. Kira geliriniz de varsa o tarafın hesabı kira gelir vergisi hesaplama yazısında adım adım duruyor.

Beyan ve ödeme: satıştan sonraki Mart

1. Beyan. Satış yılını izleyen Mart'ta yıllık gelir vergisi beyannamesi veriliyor, 2026 satışları için bu Mart 2027. 2025 satışları için süre 1-31 Mart 2026'ydı. Mart 2027'nin son günü konusunda kanunla GİB uygulaması arasındaki fark aynı beyannameyi anlatan kira yazısının son gün bölümünde yazıyor.
2. Nereden. Hazır Beyan Sistemi, Dijital Vergi Dairesi ya da Hazır Beyan mobil uygulaması. Hazır Beyan'ı yalnız beyana tabi gelirleriniz diğer kazanç ve iratlar, menkul sermaye iradı, kira ve ücretten oluşuyorsa kullanabiliyorsunuz.
3. Ödeme. Vergi iki eşit taksitte, Mart ve Temmuz'da ödeniyor. Beyanname damga vergisi ilk taksitle birlikte yatıyor. 2026'da tarihler 31 Mart ve 31 Temmuz'du.

Tapuda satış bedelini düşük göstermenin harç ve ceza sonuçları ayrı bir konu, emlak alım satım vergisi ve tapu harcı yazılarında hesaplı olarak var. Beyan edeceğiniz bedel aynı zamanda değer artışı hesabının başlangıç rakamı.

2027'de satacaksanız ne değişiyor?

2027'de yapılan satışta istisna ve tarife 2027 tutarlarıyla belirleniyor. Bugün elinizde yalnız 2026 rakamları var ve onları 2027 satışına uygulamayın. Gelir Vergisi Genel Tebliği son iki yıl Aralık'ın son günlerinde çıktı: Seri No: 329 30 Aralık 2024'te, Seri No: 332 31 Aralık 2025'te yayımlandı. 2027 tutarlarını da aynı takvimde bekleyin, kesin tarih yok.

Beş yıl şartı ile %10 endeksleme eşiği tutar olmadığı için her yıl yeniden ilan edilmiyor, kanunun bugünkü metninde duruyorlar. Aralık'ın son günlerinde satarsanız vergiyi Mart 2027'de, Ocak'ta satarsanız Mart 2028'de beyan edip ödüyorsunuz. Hangi yılın istisna ve tarifesinin işinize geldiğini 2027 tutarları açıklanmadan hesaplayamazsınız. Tutarlar yayımlanınca bu sayfadaki tablolar güncellenecek.

Örnek hesap: Mart 2023'te alınan daire Ocak 2026'da satıldı

Tarihler ve tutarlar varsayımsal, endeksler GİB'in broşüründeki TÜİK tablosundan. Kendi satışınızda alış ve satış tarihlerinizi değiştirip aynı adımları izleyin.

Yöntem GİB'in broşüründeki üçüncü örnekle aynı: orada Kasım 2023 ve Temmuz 2025 endeksleriyle 5.000.000 TL'lik alış 7.650.362 TL'ye çıkıyor. Tabloya satıcı giderleri girmedi. Satıcının payına düşen tapu harcı 6.500.000 × %2 = 130.000 TL (emlak vergisi değerinin satış bedelinin altında kaldığı varsayımıyla) kazançtan düşülürse matrah 627.214 TL, vergi 131.847,78 TL oluyor. Giderlerin faturası ya da makbuzu elinizde olsun.

Endeksleme olmasaydı safi kazanç 4.000.000 TL, matrah 3.850.000 TL, vergi 232.500 + (3.850.000 − 1.000.000) × %35 = 1.230.000 TL çıkardı. Yİ-ÜFE güncellemesi bu dairede 1.063.052 TL vergiyi hesaptan çıkarıyor. Satıcı harcının düşülmesi 35.100 TL daha azaltıyor.