Yetki belgesi şartlar tamamsa 10 günde çıkıyor, bekleten kısım Seviye 5 belgesi, 100 saat eğitim ve 6-12 ay deneyim. MYK belge masrafı ilk basımda 1.500 TL.
Ticaret İl Müdürlüğü, şartları tam bir başvuruya 10 gün içinde taşınmaz ticareti yetki belgesi veriyor. Başvuruyu Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'nden (TTBS) yapıyorsunuz. Asıl bekleme belgeden önce başlıyor: ilgili bölümden mezun değilseniz 100 saatlik mesleki eğitim, Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi ve başvurudan önceki son beş yılda 6 ya da 12 ay emlak danışmanlığı deneyimi gerekiyor.
Belge işletme adına çıkıyor, şartların çoğu ise işletmede sorumlu emlak danışmanı olacak kişinin üzerinde. Kendi adına tapulu taşınmazı satan ya da kiraya veren kişi bu belgeyi almak zorunda değil. Yetki belgesi başkasının taşınmazına aracılık eden ofisler için isteniyor.
Takvimin en uzun satırı deneyim. Yetki belgesinin kendisi 10 günde çıkıyor, geri kalan her satır sizin elinizde ya da bir belgelendirme kuruluşunun sınav takviminde.
| Aşama | Kim yapar | Süre | Dayanak |
|---|---|---|---|
| 1. Seviye 4 belgesi | Danışman olarak çalışacak kişi | Belgelendirme kuruluşunun sınav takvimine göre | Yönetmelik md.10/1 |
| 2. Emlak danışmanlığı deneyimi | Çalışan kişi | Ön lisans ve üstü mezunda 6 ay, diğerlerinde 12 ay, başvurudan önceki son 5 yıl içinde | md.6/1-d-6 |
| 3. Mesleki eğitim | Sorumlu emlak danışmanı adayı | En az 100 saat | md.6/1-d-5 |
| 4. Seviye 5 belgesi | Sorumlu emlak danışmanı adayı | Belgelendirme kuruluşunun sınav takvimine göre | md.6/1-ç, md.10/1 |
| 5. Vergi mükellefiyeti ve oda kaydı | İşletme sahibi | İşletme türüne göre | md.6/1-a, b |
| 6. Yetki belgesi başvurusu (TTBS) | İşletme | Şartlar tamamsa başvurudan itibaren 10 gün | md.7/3 |
Lise ve altı mezunu yeni girişimci için en kısa yol 12 ay: Seviye 4 belgesiyle bir emlak işletmesinde çalışıp deneyimi orada biriktiriyorsunuz. Ön lisans ve üstü mezunda bu süre 6 aya iniyor. Eğitim ile Seviye 5 sınavının bu sürenin içine sığıp sığmayacağını madde 6 söylemiyor, bir sıra da tarif etmiyor. Sınava başvuru koşullarını, sınavı yapacak belgelendirme kuruluşuna yazılı sorun. Kuruluşlar MYK portalındaki arama modülünde listeleniyor.
İşletmeyi kurma adımlarını şahıs işletmesi kuruluş yazısında sırayla verdik. Limited şirketle açacaksanız masrafı limited şirket kurma maliyeti sayfasında görebilirsiniz.
Sorumlu emlak danışmanı olacak kişi ortaöğretimde ya da yükseköğretimde taşınmaz ticaretiyle ilgili bir alandan mezunsa 100 saatlik eğitim ve deneyim şartı aranmıyor (md.6/2). Belge tarafında muafiyet daha dar: sorumlu danışmanın Seviye 5 şartından yalnızca yükseköğretim mezunları, Seviye 4 şartından ortaöğretim ve yükseköğretim mezunları kurtuluyor (md.10/2).
| Kim | Mezuniyet | Neyden muaf |
|---|---|---|
| Sorumlu emlak danışmanı | Ortaöğretim ya da yükseköğretimde taşınmaz ticaretiyle ilgili alan | 100 saat eğitim ve deneyim |
| Sorumlu emlak danışmanı | Ön lisans, lisans, yüksek lisans ve doktorada aşağıdaki 11 alan | Seviye 5 belgesi |
| Emlak danışmanı | Ortaöğretimde Emlak Komisyonculuğu ya da Emlak, ön lisans ve üstünde aşağıdaki 11 alan | Seviye 4 belgesi |
Ticaret Bakanlığı'nın sıkça sorulan sorular sayfası belge muafiyeti sağlayan 11 yükseköğretim alanını şöyle sıralıyor: Emlak ve Emlak Yönetimi, Gayrimenkul Yönetimi, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi, Gayrimenkul ve Varlık Değerleme, Gayrimenkul Geliştirme, Kentsel Dönüşüm ve Planlama, Taşınmaz Geliştirme, Taşınmaz Değerleme ve Geliştirme, Gayrimenkul Değerlemesi ve Finansmanı, Arazi Yönetimi ve Politikası, Tapu ve Kadastro.
Aynı sayfa, eğitim ve deneyim muafiyetinin hangi bölümleri kapsadığını ayrı bir liste olarak vermiyor. Diploma adınız yukarıdakilerden biri değilse başvurmadan önce il müdürlüğüne sorun.
| Konu | Şart |
|---|---|
| Meslek odası | İşletmenin bulunduğu ildeki emlakçılık ihtisas odasına, ihtisas odası yoksa karma odaya kayıt |
| Vergi | Gelir ya da kurumlar vergisi mükellefiyeti |
| Faaliyet konusu | Oda ve vergi kayıtlarında taşınmaz ticareti |
| Sorumlu emlak danışmanı | 18 yaş, en az ilköğretim mezuniyeti, iflas etmemiş ya da itibarı iade edilmiş olma, madde 6'da sayılan suçlardan hüküm ve 5 yılı aşan kesinleşmiş hapis cezası olmaması |
| Mesleki yeterlilik | Sorumlu danışmanlardan en az birinde Seviye 5 belgesi |
| Eğitim ve deneyim | 100 saat eğitim, 6 ya da 12 ay deneyim |
| İş yeri | Konut olarak kullanılamıyor, başka ticari faaliyet yapılamıyor (md.14/1) |
| Ofis alanı (ruhsat) | Bağımsız bölüm olması, faaliyet alanının en az 20 m² olması; aynı iş yerinde birden fazla tacir ya da esnaf varsa her biri için 5 m² ekleniyor |
Ofis büyüklüğünü Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği belirlemiyor, belgenin geçerlilik süresi de orada yok. Metrekare şartı belediyeden alacağınız ruhsatın tarafında: İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin ekindeki taşınmaz ticareti bölümü 20 m² istiyor ve evrakı fiziksel olarak dosyalayacaksanız ofiste bir arşiv bölümü de arıyor. Ev adresine kuracağınız home ofis şirketi bu iş kolunda çalışmıyor, çünkü iş yeri ikamet amacıyla kullanılamıyor. Vergi ve oda kayıtlarında taşınmaz ticareti yazması şart, işe başlama bildirimindeki faaliyet kodunu baştan doğru seçin.
| Seviye 4 | Seviye 5 | |
|---|---|---|
| Ulusal yeterlilik | Emlak Danışmanı | Sorumlu Emlak Danışmanı |
| Kim taşıyor | Ofiste pazarlama ve satış yapan çalışan | Gerçek kişi işletmesinde sahibi, şirkette yetkili temsilci |
| Neye gerekiyor | Danışman olarak çalışmaya ve deneyim kazanmaya | Yetki belgesi başvurusuna |
Sınav ve belgelendirmeyi MYK'nın yetkilendirdiği belgelendirme kuruluşları yürütüyor. MYK'nın 2026 tarifesinde belge masrafı her seviye için ilk basımda 1.500 TL, belge yenilemede ve kayıp ya da bilgi değişikliği nedeniyle tekrar basımda 750 TL. Sınav ücreti aynı duyuruda yer almıyor, başvuru yapacağınız belgelendirme kuruluşu kendi ücretini bildiriyor.
Aramalarda iki ayrı MYK konusu birbirine karışıyor. 24 Mart 2027'de başlayacak MYK zorunluluğu tehlikeli işlerdeki 40 mesleği kapsıyor ve orada geçerli muafiyetler emlak danışmanlığında işlemiyor. Emlak belgeleri Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğine dayanıyor, muafiyetleri de yukarıdaki tabloda.
| Kalem | Tutar | Nereden öğreniyorsunuz |
|---|---|---|
| MYK belge masrafı, ilk basım | 1.500 TL | MYK 2026 bedel duyurusu |
| Belge yenileme ya da tekrar basım | 750 TL | MYK 2026 bedel duyurusu |
| Seviye 4 ve Seviye 5 sınav ücreti | Belgelendirme kuruluşuna göre | Başvuru yapacağınız kuruluş |
| 100 saatlik mesleki eğitim | Eğitimi veren kuruma göre | MEB, üniversite ya da MEB'in yetkilendirdiği kurum |
| Oda kaydı | Odanın 2026 tarifesine göre | Esnaf odası ya da ticaret odası |
| Vergi mükellefiyeti ve kuruluş | İşletme türüne göre | Şahıs ya da limited şirket yazıları |
| Yetki belgesi | Yönetmelikte ve Bakanlık SSS sayfasında tutar yok | TTBS başvuru ekranı |
Sınav, eğitim ve oda kalemlerinde ortak bir tarife yok, bu yüzden toplam kurumdan kuruma değişiyor. Üç yerden fiyat sorup kira ve depozitoyu bunun dışında hesaplayın.
Belge numaranız ilanlarınızda görünmek zorunda: ilana yetki belgesi numarası, belgedeki işletme adı ya da unvanı ve iletişim bilgisi kolay okunur biçimde yazılıyor (md.14/2-i). Yetki belgesi olmadan taşınmaz ticareti yapamıyorsunuz (md.5/1).
| Olay | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Belgedeki adres gibi bir bilgi değişti (tadil) | Değişiklikten itibaren 10 gün içinde TTBS başvurusu, il müdürlüğü 10 günde sonuçlandırıyor | md.8 |
| Unvan ya da işletme adı değişti (yenileme) | Aynı: 10 gün başvuru, 10 gün sonuç | md.8 |
| Bir şartı kaybettiniz | Kaybettiğiniz tarihten itibaren 10 gün içinde bildirim başvurusu, ardından belge iptal ediliyor | md.9/1-a |
| Danışman işe başladı ya da ayrıldı | 10 gün içinde Bilgi Sistemi'ne giriş | md.11/3-b |
| Bakanlık aykırılık tespit etti | Verilen süre içinde giderme, süre en az 10 gün | md.9/1-ç |
Tadil başvurusunu zamanında yapmazsanız Bakanlık yazılı ya da sistem üzerinden uyarıyor; uyarıdan sonraki 10 gün de kaçarsa belge iptal ediliyor (md.9/1-c). Aykırılığı verilen sürede gidermediğiniz için belge iptal edilirse bir yıl boyunca yeni belge alamıyorsunuz. Bu yasak sizinle sınırlı kalmıyor, diğer işletmeleriniz ve temsilcisi olduğunuz işletmeler de kapsama giriyor (md.9/5).
Kazancınızı da yönetmelik sınırlıyor. Satışa aracılıkta hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünü, kiralamaya aracılıkta KDV hariç bir aylık kirayı aşamıyor (md.20). Müşterileriniz tapu harcını sorduğunda alıcı da satıcı da satış bedelinin yüzde 2'sini ödüyor. Rakamlı hesabı emlak alım satım vergisi sayfasında görebilirler.
Oda ve vergi kaydı yetki belgesinin şartı olduğundan ofis adresine belge başvurusundan önce ihtiyacınız oluyor. Seviye 5 belgeniz, eğitiminiz ve deneyim süreniz o tarihte tamam değilse kirayı ve depozitoyu belgeden aylar önce ödemiş, geliri ise hiç elde etmemiş olursunuz: belge olmadan taşınmaz ticareti yapamıyorsunuz. Belediye ruhsatı ayrı bir işlem, sırasını dükkân açmak için gerekli belgeler yazısında bulabilirsiniz.
Satış aracılığı yapacaksanız 1 Aralık 2026'yı not edin. Taşınmaz satışlarında ödeme sisteminin kullanılması bu tarihe kadar zorunlu değil. Bakanlık tarihi üç aya kadar uzatabiliyor (geçici madde 1/10), bu yüzden 1 Aralık'tan önce Bakanlığın duyurusuna bakın.
Kira sözleşmesini imzalamadan önce sorumlu emlak danışmanınızın Seviye 5 belgesini ve deneyim süresini çıkarın.
Kurumsal bordrolama ve iş hukuku süreçlerinde uzman, teknik hesaplama araçlarımızın baş denetçisidir.
En sık gelen soruları kısa cevaplarla derledik.
Ruhsatı belediye veriyor: sıhhî işyerinde başvuru uygunsa aynı gün, gayrisıhhîde 5 gün, umuma açık yerde 1 ay. Vergi levhası ve oda belgesi başvuruda istenmiyor.
Ustalık belgesi olanlar, mesleki ve teknik okul ile üniversite mezunları Mesleki Yeterlilik Belgesi şartından muaftır. Muafiyette alan uyumu aranır.
Bildirim 10 gün, yoklama 15 gün, tacirde sicil tescili 15 gün. Esnaf mı tacir mi olacağınızı ve vergilendirme usulünü bildirimden önce seçin, defter ve oda kaydı buna göre şekilleniyor.
Home ofis şahıs şirketinde asıl yük kuruluş değil aylık sabit giderlerdir. Kira kalemi olmadığı için sabit gider muhasebe ücreti ve Bağkur primiyle sınırlı kalır.
Tapu harcı, değer artışı kazancı ve beş yıl kuralı — alıcı ve satıcının ayrı ayrı neyi ödediğini tabloladık, 3.000.000 TL'lik satışta hepsini hesapladık.
